일조권 및 도로점용 문제로 건축물 양성화가 거절될 때 대응 전략

양성화를 신청했을 때 가장 허탈한 순간은 "면적이나 용도는 괜찮은데, 일조권과 도로 문제 때문에 안 됩니다"라는 답변을 들을 때입니다. 건물 내부의 문제는 돈을 들여 고칠 수라도 있지만, 햇빛의 길(일조권)이나 공공의 땅(도로)을 침범한 문제는 내 마음대로 조절하기 어렵기 때문입니다. 하지만 2026년 현재, 변화된 규정과 행정적 대안을 잘 활용하면 막혔던 길을 뚫을 수 있는 방법들이 있습니다.

1. '일조권 사선 제한' 위반, 규제 완화의 흐름을 타라

빌라 상층부가 계단식으로 깎여 있는 이유는 인접한 집의 일조권을 보호하기 위한 '사선 제한' 때문입니다. 이 빈 공간을 막아 쓰다 적발된 경우가 가장 많은데요. 최근 정부는 주거 환경 개선을 위해 이 기준을 일부 완화하는 추세입니다.

• 추인 제도 활용: 만약 현재 내 건물이 위치한 지역의 용적률이 한시적으로 상향되었거나 일조권 기준이 변경되었다면, 특별법 없이도 '추인(사후 허가)' 절차를 통해 합법화가 가능할 수 있습니다.
• 수직선 기준 적용 검토: 최근 일부 지자체에서는 10m(약 3층 높이) 이하 부분에 대해 사선이 아닌 수직 기준을 적용하는 등 규제를 유연하게 운영하고 있습니다. 내 건물의 위반 위치가 이 높이 경계에 있다면 재검토를 요청해볼 만합니다.

2. '도로점용' 문제, 철거만이 답일까?

건물의 일부가 보도나 차도를 침범한 경우, 이는 사유지가 아닌 공공용지를 침범한 것이라 양성화가 매우 어렵습니다. 하지만 다음과 같은 대안적 접근이 가능합니다.

• 도로점용 허가 및 점용료 납부: 건물의 구조체 자체가 아닌 차양(캐노피), 계단, 실외기 설치대 등이 도로를 살짝 침범했다면, 철거 대신 '도로점용 허가'를 정식으로 받고 매년 점용료를 내는 방식으로 위반 상태를 해소할 수 있는 경우가 있습니다.
• 경계 명시 측량 재실시: 오래된 건물의 경우 과거의 부정확한 측량으로 인해 실제로는 침범하지 않았는데 서류상 침범으로 나오는 사례가 종종 있습니다. 정밀 측량을 통해 위반이 아님을 증명하면 '노란 딱지'를 바로 뗄 수 있습니다.

3. 거절되었을 때의 '플랜 B': 이행강제금 최대 감경

만약 법적 한계로 양성화가 최종 거절되었다면, 이제는 '지출 줄이기' 전략으로 가야 합니다. 2026년 기준, 서울시를 비롯한 많은 지자체에서 소규모 위반에 대한 이행강제금 감경 혜택을 확대하고 있습니다.

• 75% 감경 조례 확인: 위반 면적이 30㎡ 이하이거나, 임대차 계약으로 인해 즉시 시정이 곤란한 경우, 또는 매수 후 위반 사실을 알게 된 '선의의 소유자'라면 이행강제금을 최대 75%까지 줄일 수 있는 감경 신청서를 제출하세요.
• 상담 센터 활용: 자치구별로 운영되는 '위반건축물 상담 센터'에서 건축사 등 전문가에게 현재 구조를 유지하면서도 법적 리스크를 최소화할 수 있는 리모델링 방안을 무료로 자문받을 수 있습니다.

4. 포기하기 전 '특별법 시행 시기' 재확인

일조권 위반은 일반적인 상황에서는 불허되지만, '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(양성화 특별법)'이 발효되는 시기에는 일시적으로 일조권 기준을 완화하여 적용해주기도 합니다. 당장 거절되었다고 해서 구조물을 헐어버리기보다, 다가오는 특별법 시행 가이드라인에 '일조권 완화 조항'이 포함되는지 끝까지 지켜보는 인내가 필요합니다.

양성화는 결국 '행정과의 밀당'입니다. 규정은 변하고, 예외는 존재합니다. 내 건물의 상황을 가장 잘 대변해 줄 전문가와 함께 포기하지 않는 전략을 세우시길 바랍니다.

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[핵심 요약]

• 일조권 위반은 최근 강화된 용적률 완화 및 추인 제도를 통해 합법화 가능성을 재타진해봐야 한다.
• 도로 침범 시에는 점용 허가 가능 여부나 측량 오류 가능성을 먼저 확인하는 것이 순서다.
• 양성화가 거절될 경우, 75%까지 확대된 이행강제금 감경 조례를 활용해 경제적 부담을 최소화해야 한다.